El panorama económico
ha cambiado radicalmente en poco más de un año. Desde verano de 2022 hasta este
septiembre, la eurozona ha vivido un escenario inédito en su historia: una
subida vertical de los tipos de interés, que han pasado de moverse en
los mínimos históricos del 0% al 4,5%, muy cerca del récord del año 2000.
Esta ha sido la respuesta
del Banco Central Europeo (BCE) a la escalada de la inflación, que ha
llegado a situarse en dos dígitos en muchos países de la zona de la moneda
común, para cumplir su gran mandato: que los precios suban a un ritmo cercano
al 2%. Un movimiento que ha tenido un impacto directo en el mercado
hipotecario: desde las dificultades de miles de hogares para afrontar las
nuevas cuotas de los préstamos variables por la subida del euríbor hasta el
aumento de las amortizaciones anticipadas, los cambios de condiciones de las
hipotecas o el impulso del tipo mixto.
Aunque todo apunta a que
el ciclo de subidas y la escalada del euríbor están cerca de su fin, los
expertos afirman que es tal la incertidumbre que no se puede predecir
el futuro. En esta mesa redonda, reunimos a idealista/hipotecas, IE
Business School y Banco Santander para explicar por qué el escenario es tan
complejo, cómo se va a comportar el mercado en los próximos meses y qué deben
tener en cuenta las familias a la hora de sopesar un cambio en su préstamo
hipotecario. Pese a la situación de máxima incertidumbre, ven razones para el
optimismo y defienden que la posición de España es mucho más sólida que en
crisis anteriores.
- ¿Cómo hemos pasado de unos tipos en el 0% al
4,5%? - Las futuras subidas y bajadas de tipos, en el
aire - Cómo ha cambiado el mercado hipotecario y
cuáles se avecinan - Cambiar ahora la hipoteca, ¿sí o no?
- Unos precios estables de la vivienda y menos
ahorro - Hay razones para el optimismo
¿Cómo hemos pasado de
unos tipos en el 0% al 4,5%?
Manuel Romera,
director del sector financiero de IE Business School, explica que las 10 subidas consecutivas de los
tipos de interés que ha llevado a cabo el BCE desde julio de 2022 son
consecuencia de múltiples factores, como un exceso de demanda y un problema de
oferta, que han tenido una consecuencia: la escalada de la inflación.
Para cumplir su mandato y
conseguir que los precios crezcan a un ritmo cercano al 2%, la autoridad
monetaria ha encarecido el precio del dinero para que la economía reduzca su
crecimiento. Un objetivo que contrae riesgos como un aumento de la tasa de paro
y un alza de la morosidad bancaria.
De momento, la maniobra
en política monetaria está dando frutos: la inflación ha pasado de los dos
dígitos a niveles cercanos al 4%, se está enfriando la demanda de crédito y el
crecimiento económico y no parece que se avecine una gran recesión. Pero la
complicada tarea del BCE es seguir domando la subida de los precios, sin que
ello conlleve un descarrilamiento económico.
“El planteamiento de las
posibles subidas de tipos de interés en el futuro están entre comillas
limitadas, porque si suben más los tipos de interés, terminarán cargándose la
economía. Es verdad que no se puede empujar y tirar a la vez, pero puedes hacer
un equilibrio. Es decir, no podemos hacer una política monetaria demasiado
restrictiva, subir los tipos de interés demasiado y que la gente verdaderamente
empiece a tener una imposibilidad de pago y que eso genere una falta de
confianza y con ello una recesión. Deberían de seguir subiendo los
tipos porque la inflación no está controlada, pero no creo que suban mucho más.
Dicho esto, tampoco sé cómo va a reaccionar la inflación. Ahora mismo hay una
grandísima duda en el ambiente”, explica Romera.
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Las futuras subidas y
bajadas de tipos, en el aire
El economista de IE no es
el único que cree que hay mucha incertidumbre sobre qué pasará próximamente con
los tipos de interés.
Juan Villén, director
general de idealista/hipotecas,
reconoce que “la capacidad de predicción que tenemos en estos entornos es
muy baja. Los miles de clientes que vienen a idealista/hipotecas a
pedirnos ayuda nos preguntan cómo van a ser los tipos dentro de un año o año y
medio y no lo sabemos. Va a depender de muchos factores. Y ese concepto de
aterrizaje suave probablemente no se produzca”.
En Banco Santander creen
que el ciclo de subidas de tipos y el rally del euríbor están cerca de
su fin, y que las potenciales bajadas, que de momento el consenso aplaza
hasta la segunda mitad de 2024, no serán muy rápidas. “No creemos que el BCE
vaya a ser muy osado bajándolos hasta que no tenga claro que la inflación va
hacia su objetivo del 2%, algo que no pensamos que vaya a llegar en los
próximos dos años”, insiste Tomás Riestra, economista senior del
servicio de estudios de Banco Santander.
De nuevo,
encontramos disparidades entre los expertos. El economista de IE sí que
aventura una posible bajada rápida de los tipos de interés. “Yo no sé
cuándo van a bajar los tipos. Indudablemente, si yo fuese el Banco Central
Europeo diría lo que ha dicho, que como mucho para el segundo semestre del año
que viene o principios del siguiente, pero si es necesario lo bajarán más
rápido. Y lo que sí que intuyo es que cuando bajen las primeras bajadas van a
ser mucho más rápido de lo que la gente piensa”.
Cómo ha cambiado el
mercado hipotecario y cuáles se avecinan
Los expertos coinciden en
señalar que en estos últimos meses se ha producido un vuelco en el
mercado hipotecario: las firmas de nuevas hipotecas están cayendo más
de un 20% interanual, miles de hogares han destinado parte del ahorro acumulado
durante la pandemia en la amortización anticipada de sus préstamos, se están
produciendo miles de cambios en las condiciones de las hipotecas (tanto
novaciones como subrogaciones) y está
cogiendo impulso la hipoteca mixta, una opción a medio camino entre el tipo
de interés fijo y el variable.
“La gente al final se ha
acostumbrado, vamos a decirlo así, a la droga buena: un tipo bajo y una
seguridad en las condiciones y en la cuota. Al final son familias que
no tienen que estar expuestas a estos vaivenes, tienen que estar protegidas”,
recalca Juan Villén. En su opinión, es curioso que en los últimos meses no se
hayan producido más cambios de hipotecas y defiende que todavía es buen momento
para encontrar buenas condiciones financieras y unas cuotas que no dependan de
cómo se comporte el euríbor.
Desde el servicio de
estudios de Santander creen que un cambio de tendencia que se avecina es
un freno en el aluvión de amortizaciones anticipadas que se ha
producido hasta ahora (solo en este año ronda los 7.000 millones de euros), ya
que los hogares cada vez disponen de menos ahorro disponible y porque el
proceso de desapalancamiento arrancó el año pasado, por lo que en términos
comparativos su recorrido es menor. Aun así, Tomás Riestra explica que lo
lógico es que las amortizaciones sigan superando a las nuevas formalizaciones
durante unos meses, lo que provocará más caídas del saldo hipotecario al menos
hasta 2025.
Según el economista,
también conviene recordar que el mercado hipotecario no está como en
crisis anteriores: la banca ha sido mucho más prudente a la hora de
conceder préstamos, los tipos hipotecarios están más bajos que en otros países
europeos y las economías familiares están más desendeudadas. Además, en los
últimos años han proliferado las firmas de hipotecas fijas (y ahora mixtas), lo
que ha reducido el riesgo de miles de hipotecados.
Cambiar ahora la
hipoteca, ¿sí o no?
Miles de familias han
decidido cambiar las condiciones de su hipoteca en los últimos meses, ya sea
con su propio banco o llevándose su préstamo a otra entidad. Pero todavía
el 70% de las hipotecas que hay en proceso de pago en España son a tipo
variable.
En el escenario actual,
muchos hogares se preguntan si deben aguantar a que pase la racha de subidas de
tipos o es mejor cambiar la hipoteca.
Según afirma el director
general de idealista/hipotecas, la mayoría de los consumidores están buscando
esa seguridad de los tipos fijos y mixtos y cree que “los bancos tienen el
deber de escuchar a los usuarios y tienen el conocimiento financiero y
las herramientas para poder sacar esos productos al mercado que den lo que los
clientes necesitan. Precisamente en parte porque es un deber social de los
bancos y también por egoísmo propio”; es decir, para evitar impagos y un
aumento de la morosidad. Y actualmente hay hipotecas fijas con unos intereses
cercanos al 3% e hipotecas mixtas con un 2,5% en el tramo fijo (5-10 años,
dependiendo de la entidad).
Villén también insiste en
que una de las novedades más positivas de la Ley Hipotecaria que entró
en vigor en 2019 es que flexibiliza los cambios de condiciones de las
hipotecas y, además, a un coste bajo para los consumidores (que tan solo deben
afrontar el coste de la nueva tasación y las posibles comisiones que aparezcan
en la escritura).
“Tú no te casas con la
hipoteca para toda la vida. La gente va a adaptarse a esas condiciones, que es
lo inteligente. No adaptarse es un error”, recalca.
Para Manuel Romera, en
cambio, la clave está en factores como la aversión al riesgo de
cada consumidor, si su situación laboral tiene o no expectativas de mejora y
de si quiere aprovechar la bajada de los tipos de interés. En
este sentido, el director del sector financiero de IE Business School recalca
que “pasar a tipo fijo porque así ya sé lo que me van a lo que voy a pagar
todos los meses de aquí al final de la eternidad” puede ser un error.
“Justamente se van a pasar a tipo fijo cuando ya está el problema hecho y
entonces no van a apostar en el fondo a la ganancia que puede provocar la
bajada de tipos. Y eso también hay que decírselo a la gente”.
Según el economista,
conviene dejarse guiar por el sentido común y todas las alternativas de
financiación tienen sus partes buenas y malas.
Para Tomás Riestra, lo
más positivo es que los clientes tienen un amplio abanico de
posibilidades y que la banca está competiendo en todas ellas, de
manera que las condiciones siguen siendo competitivas, a pesar de la subida de
los tipos de interés generalizada. “Si tú piensas que vas a tener flexibilidad
para poder aguantar vaivenes en los tipos de interés, puedes elegir por una
variable o una mixta, pero si quieres tener la certeza de que lo vas a pagar de
aquí a 30 años puedes ir por una fija. Lo bueno es que ahora mismo tienes
opciones, incluso para cambiar”, añade el economista de Santander.
Unos precios estables
de la vivienda y menos ahorro
Otro punto en el que
coinciden los expertos es en señalar que el mercado de la vivienda está
sufriendo los efectos de la falta de oferta y la elevada demanda, un
problema de ahorro y de accesibilidad.
Para el director general
de idealista/hipotecas, la clave está en que hay “bastante más demanda que
oferta, sobre todo en las grandes ciudades, y eso hace que los precios de la
vivienda pues se estén manteniendo. La regulación en muchos casos no está ayudando
a que se genere esa oferta. Los plazos de obra nueva también son muy largos y,
por lo tanto, no somos capaces de construir todo lo rápido que quisiéramos, por
lo que no va a haber una solución a corto plazo por ese lado”. También resalta
el problema del ahorro, que “es un bien escaso”, ya que los altos precios de
los alquileres están absorbiendo buena parte de la renta disponible de las
familias y, además, los impuestos para la compra de una vivienda (ITP en el
caso de segunda mano e IVA en la obra nueva) son muy altos. A todo ello se suma
que los bancos no suelen conceder financiación al 100%.
El economista de IE, por
su parte, destaca que la demanda residencial en España es muy elevada, tanto
nacional como procedente del extranjero, que las previsiones apuntan a una
estabilidad en el precio y que si algo caracteriza al sector
inmobiliario es la iliquidez. “Nadie habla de ella, pero q existe. Es
decir, que cuando la cosa se pone mal, además de ser un sector bastante
endeudado, es un sector que se viene abajo con mucha fuerza porque tiene un
formato de iliquidez que genera todavía mucho más miedo. Se nos ha olvidado las
caídas de las viviendas y de los precios”, insiste Romera.
Desde el servicio de
estudios de Santander apuntan a que el precio de las viviendas debería
moderarse ligeramente con la subida de tipos, y que como mucho se mantendrán
estables en los próximos meses. “Prevemos que el precio se modere.
Tampoco se puede ir mucho más por la accesibilidad. Es un problema serio, sobre
todo para los jóvenes, y creo que hacen falta medidas tanto para la
accesibilidad de los jóvenes en propiedad como en alquiler social. Hay que
promocionar la oferta, dar soluciones y apostar por una política de apoyo a la
accesibilidad de la vivienda”, recalca Riestra.
Hay razones para el
optimismo
A pesar de que el
escenario que se avecina en los próximos meses es de máxima incertidumbre, los
tres expertos creen que hay razones para ser optimistas. Manuel Romera destaca
que estas situaciones siempre dejan perdedores y ganadores, aquellos
que ven la oportunidad, y que con unas hipotecas fijas al 3% y una rentabilidad
de la inversión inmobiliaria de hasta dos dígitos en algunos activos y zonas de
España, actualmente es posible conseguir beneficios interesantes.
Para el economista de
Banco Santander, uno de los motivos de optimismo es la resiliencia que
está mostrando el mercado laboral y que se mantendrá, lo que califica
como “clave para el mercado inmobiliario y para la morosidad”.
Por último, el
responsable de idealista/hipotecas lanza un mensaje: aunque España sea un país
maravilloso y el hecho de estar en Europa nos ayuda en muchos temas, “no
dejemos todo a que nos solucionen los problemas los arriba. Cada uno en nuestra
pequeña economía tenemos que buscar cómo solucionar nuestros temas y
cómo ayudar a nuestro entorno cercano a a solucionar los suyos, porque
el mundo no es igual para todos”.
