La plusvalía municipal es un impuesto que puede pillarte por sorpresa cuando decides vender tu vivienda. No se paga a Hacienda, sino al Ayuntamiento, y depende del aumento del valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. Si estás a punto de poner tu propiedad en el mercado, necesitas saber qué es, cuándo se paga y cómo calcularla para evitar sobresaltos de última hora.
¿Cuándo se aplica la plusvalía municipal?
Este impuesto local se genera cada vez que hay una transmisión de una vivienda urbana. Puede ser por venta, herencia o donación. En las ventas, el obligado a pagarlo es el vendedor. En herencias o donaciones, quien recibe el inmueble. Las viviendas en suelo rústico no están sujetas a este impuesto. El Ayuntamiento es quien recauda y calcula la cuota que debes pagar.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Desde la reforma de 2021, existen dos métodos. Puedes elegir el que te resulte más favorable. El primero es el cálculo objetivo. Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente fijado por el Ayuntamiento, según los años transcurridos desde la compra. Luego se aplica un tipo impositivo, que no puede superar el 30 %.
Ejemplo de cálculo objetivo:
- Valor catastral del suelo: 40.000 €
- Años desde la compra: 10
- Coeficiente: 0,16
- Base imponible: 6.400 €
- Tipo impositivo: 30 %
- Importe: 1.920 €
El segundo método es el cálculo real. Se basa en la ganancia patrimonial obtenida. Se aplica una fórmula que compara precio de compra y venta, ponderando el valor catastral del suelo. Si vendes por menos de lo que compraste, este método puede darte un resultado de cero. Y en ese caso, no pagarías nada.
¿Se paga plusvalía municipal si vendes con pérdidas?
No. Si acreditas que has vendido por debajo del precio de compra, no estás obligado a pagar la plusvalía municipal. Esto está respaldado por varias sentencias del Tribunal Constitucional. Para justificar la pérdida necesitas aportar la escritura de compra, la de venta y los gastos asociados. Algunos ayuntamientos también te pedirán una tasación o facturas adicionales.
¿Qué plazo tienes para pagar este impuesto?
Tienes 30 días hábiles desde la firma en notaría para presentar la autoliquidación de la plusvalía municipal. En herencias, el plazo es de seis meses, prorrogable a un año. El pago se realiza directamente en el Ayuntamiento. Algunos permiten hacerlo por internet, otros exigen cita presencial. Si te retrasas, se aplican recargos e intereses.
¿Qué otros impuestos debes tener en cuenta al vender una vivienda?
Además de la plusvalía municipal, hay otros gastos fiscales que debes considerar. El más importante es el IRPF por ganancia patrimonial. Este impuesto se aplica si obtienes beneficio con la venta. La diferencia entre lo que pagaste y lo que has recibido tributa en tu declaración de la renta.
Tramos del IRPF en 2025:
- Hasta 6.000 €: 19 %
- De 6.001 a 50.000 €: 21 %
- De 50.001 a 200.000 €: 23 %
- Más de 200.000 €: 28 %
También debes prever los gastos por cancelación registral si tienes hipoteca. Y no olvides el certificado energético. Es obligatorio para vender. Su coste ronda los 60 € a 150 €, según el técnico y el tipo de inmueble.
¿Se puede reclamar la plusvalía municipal?
Sí. Puedes reclamar si pagaste más de lo debido, si vendiste con pérdidas o si el cálculo fue incorrecto. Tienes un plazo de cuatro años desde la fecha de pago. Debes presentar un escrito de rectificación o solicitud de devolución. Es recomendable contar con asesoría profesional para no cometer errores de forma o plazos.
¿Ha subido la plusvalía municipal en 2025?
Este año estaba prevista una actualización de coeficientes que afectaría a muchos propietarios. Sin embargo, se ha suspendido temporalmente. Puedes leer todos los detalles aquí:
👉 Subida de la plusvalía municipal 2025 suspendida
Esto puede beneficiarte si vendes antes de que entren en vigor nuevos valores.
¿Qué necesitas antes de vender tu casa?
Para evitar imprevistos, asegúrate de tener todo bajo control antes de firmar la venta. Aquí tienes una lista básica:
- Calcula la plusvalía municipal con antelación
- Reúne escrituras, IBI y justificantes de gastos
- Verifica el valor catastral actualizado
- Solicita el certificado energético
- Consulta con un profesional inmobiliario o fiscal
Conclusión
La plusvalía municipal no tiene por qué convertirse en una sorpresa desagradable. Si entiendes cómo funciona, cuándo se paga y qué métodos de cálculo puedes aplicar, podrás tomar mejores decisiones a la hora de vender tu vivienda. La clave está en anticiparte y rodearte de asesoramiento que te dé seguridad y confianza en todo el proceso.
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