En el mundo inmobiliario, la palabra arras no es un trámite más: puede definir el éxito o el fracaso de una compraventa. Imagina que estás en una terraza de Benidorm, respirando la brisa marina. El agente inmobiliario te dice: “firmamos arras y cerramos”. Pero ¿qué tipo de contrato estás firmando? Esa decisión puede cambiarlo todo, afectando el valor de la vivienda y el precio final de la operación.
Las arras penitenciales, reguladas por el artículo 1454 del Código Civil, ofrecen una salida con penalización. Si el comprador desiste, pierde lo entregado. Si el vendedor incumple, devuelve el doble. Este tipo de pacto es común en operaciones de compraventa donde el precio aún puede ajustarse antes del cierre definitivo.
Por ejemplo, Lucía paga 12 000 € por una vivienda en Benidorm. Si cambia de opinión, pierde la señal. Si es el vendedor quien se echa atrás, deberá devolverle 24 000 €. Es un formato flexible, pero con un coste alto que influye directamente en el precio acordado.
En cambio, las arras confirmatorias forman parte del precio final y prueban que el contrato es firme. No hay salida fácil. Si alguien incumple, la otra parte puede exigir el cumplimiento del acuerdo o reclamar daños y perjuicios. Este tipo de arras es frecuente en compraventa de vivienda cuando el precio ya está cerrado y las partes buscan máxima seguridad.
Pensemos en Miguel, que entrega 20 000 € por un chalet en Finestrat y luego no puede comprar. El vendedor puede quedarse con el depósito y además demandarle. Esta modalidad ofrece gran seguridad jurídica, pero sin margen de maniobra.
Comparativa clara entre modalidades
| Característica | Arras penitenciales | Arras confirmatorias |
|---|---|---|
| Regulación | Art. 1454 Código Civil | Acuerdo entre las partes |
| Derecho a desistir | Sí, con penalización | No, sin consecuencias claras |
| Comprador desiste | Pierde la señal | Puede ser demandado |
| Vendedor desiste | Devuelve el doble | Puede ser demandado |
| Flexibilidad | Alta | Muy limitada |
¿Cuándo elegir cada tipo de arras?
Si aún no tienes financiación o quieres mantener cierta libertad, las arras penitenciales pueden darte margen. En cambio, si la operación es segura y ambas partes quieren blindar el trato, las confirmatorias ofrecen más firmeza legal. Esto es clave en cualquier compraventa para proteger el valor de la vivienda y asegurar el precio pactado.
De hecho, entender bien estas modalidades es tan importante como conocer el contexto del mercado. Si planeas comprar o vender en la zona, te conviene leer nuestro análisis del mercado inmobiliario en Benidorm para 2025, donde verás cómo la demanda, el precio y la disponibilidad influyen en la negociación de la señal de compraventa.
Errores que debes evitar con las arras
Uno de los fallos más comunes es no especificar el tipo en el contrato. Si no se indica, se asume que son confirmatorias. Otro error es confiar en acuerdos verbales: en inmobiliaria, lo que no está escrito, no vale. Y finalmente, no calcular el impacto económico de desistir: perder una señal de miles de euros o enfrentarte a un juicio puede afectar gravemente tus finanzas y el valor de la vivienda.
Conclusión
Este tipo de depósito no es un simple papel. Determina si tendrás margen de decisión o si quedarás atado sin escapatoria. Antes de firmar, conoce sus implicaciones y, si quieres profundizar en su base legal, puedes consultar la guía sobre contrato de arras en el Código Civil español. Y, por supuesto, cuenta con un profesional inmobiliario que te asesore en todo el proceso de compraventa.
Preguntas frecuentes sobre arras en compraventa
¿Qué son las arras en un contrato de compraventa?
Este acuerdo define una señal económica entregada por el comprador al vendedor. Funciona como garantía de que la compraventa de la vivienda se realizará bajo las condiciones pactadas. Incluye aspectos clave como el precio y los plazos.
¿Cuál es la diferencia entre arras penitenciales y confirmatorias?
Las penitenciales permiten desistir del trato pagando una penalización. En cambio, las confirmatorias acreditan un compromiso firme de compra o venta. Cada modalidad implica consecuencias legales distintas para ambas partes.
¿Cuánto suele ser el importe de las arras en una compraventa?
Normalmente, se fija entre el 5 % y el 10 % del precio acordado para la vivienda. El porcentaje depende del valor total y de la negociación entre comprador y vendedor.
¿Qué pasa si una de las partes incumple el contrato de arras?
Si el comprador no cumple, pierde el importe entregado. Por su parte, un vendedor que incumpla deberá devolver el doble. Estas consecuencias están reguladas por la ley y protegen a la parte afectada.
